Impostos · IVA
IVA a 6 % e restituição do IVA ao construir casa própria
Desde 2026 há duas portas para pagar menos IVA numa casa nova: a taxa de 6 % nas empreitadas para venda ou arrendamento, e a restituição a quem constrói a casa onde vai morar. Para quem encomenda uma casa modular, só a segunda interessa, e tem condições.
Quanto IVA pode recuperar?
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O que mostram as nossas contas
Cálculos feitos com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e o Ofício-Circulado n.º 25118/2026 da AT
- Um particular que contrata a construção da sua casa própria e permanente paga o IVA a 23 % nas faturas e pode pedir às Finanças a diferença para 6 %: 17 % do valor da obra. Numa empreitada de 160 000 € sem IVA são 27 200 €.
- Só conta a empreitada: a mera compra de materiais não é elegível. Uma casa modular comprada como produto, entregue e montada por outro, pode ficar de fora; peça um contrato de empreitada que inclua o fabrico, as fundações e a montagem.
- O valor patrimonial da casa ou, se for mais alto, o terreno mais a obra sem IVA não pode passar de 660 982 €. Se a avaliação das Finanças ficar acima do limite, perde-se a restituição toda.
- O IVA a 23 % sai do seu bolso durante a obra e só volta depois: o pedido é feito até 12 meses após a documentação de início de utilização, e as Finanças têm 150 dias para pagar. Numa empreitada de 160 000 € são 27 200 € adiantados durante muitos meses.
- A casa tem de passar a ser o domicílio fiscal nos seis meses seguintes ao início de utilização e manter-se assim pelo menos 12 meses. Durante quatro anos, as Finanças podem exigir a devolução se uma condição deixar de se cumprir.
| Obra de 220 000 € | 37 400 € |
| Obra de 160 000 € | 27 200 € |
| Obra de 120 000 € | 20 400 € |
Diferença entre o IVA a 23 % e a 6 % sobre o valor da empreitada sem IVA, dentro do limite de preço moderado.
Quanto se recupera
| Empreitada sem IVA | IVA a 23 % | IVA a 6 % | Restituição |
|---|---|---|---|
| 80 000 € | 18 400 € | 4 800 € | 13 600 € |
| 120 000 € | 27 600 € | 7 200 € | 20 400 € |
| 160 000 € | 36 800 € | 9 600 € | 27 200 € |
| 200 000 € | 46 000 € | 12 000 € | 34 000 € |
| 250 000 € | 57 500 € | 15 000 € | 42 500 € |
| 300 000 € | 69 000 € | 18 000 € | 51 000 € |
A restituição é a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida sobre as mesmas faturas (anexo II do Decreto-Lei n.º 97/2026, artigo 6.º).
Quem pode pedir
Pessoas singulares que contratam empreitadas de construção fora de uma atividade empresarial, para a sua habitação própria e permanente. O valor patrimonial da casa, ou o valor de compra do terreno mais os custos de construção sem IVA se for mais alto, não pode exceder o limite de preço moderado do decreto-lei, hoje 660 982 €. Se a casa for construída depois de demolir uma ruína ou um edifício, o valor do terreno inclui o preço da ruína e todos os custos da demolição; o IMT e o selo da compra do terreno não contam. Contam também os equipamentos ligados ao imóvel com carácter permanente, como cozinha encastrada ou aquecimento.
O que não conta
- A compra de materiais para construir por conta própria.
- Faturas que já tenham IVA a 6 % ou que não tenham sido comunicadas às Finanças.
- Faturas sem o seu NIF ou sem referência clara ao imóvel: a AT exige as duas coisas.
- Casas para férias ou para arrendar: o regime é só para casa própria e permanente.
Casa modular: empreitada ou compra?
Muitas casas modulares são fabricadas em fábrica e montadas no terreno. Para efeitos de IVA conta o que diz o contrato e a fatura. Um contrato de empreitada de construção, com fundações, transporte, montagem e ligações, encaixa no regime. Uma fatura de venda de uma casa como bem, sem obra, pode ser tratada como aquisição de bens e não dar direito à restituição. Antes de assinar, pergunte ao fabricante como vai faturar.
Prazos
O regime aplica-se a obras cujo pedido de licenciamento ou comunicação prévia tenha dado entrada entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029; a informação de início dos trabalhos só conta para obras isentas de controlo prévio, o que raramente é o caso de uma moradia. O pedido de restituição é submetido no Portal das Finanças nos 12 meses seguintes à documentação de início de utilização, com o contrato de empreitada, esse documento, o comprovativo do valor do terreno e as faturas. Para os três primeiros trimestres de 2026, os pedidos são entregues a partir de 1 de outubro de 2026 e o prazo de 12 meses conta dessa data, ou seja, até 1 de outubro de 2027. Ver o Decreto-Lei n.º 97/2026 no Diário da República.
Perguntas frequentes
Quanto IVA posso recuperar ao construir a minha casa?
A diferença entre 23 % e 6 % do valor da empreitada: numa obra de 160 000 € sem IVA são 27 200 €, pedidos às Finanças depois da obra.