Investimento · arrendamento
Construir uma casa modular para arrendar: quanto rende em cada concelho
Quem já tem um terreno pergunta muitas vezes se compensa pôr lá uma casa modular e arrendá-la. Juntámos a renda mediana dos novos contratos de arrendamento de cada concelho, publicada pelo INE, ao custo de uma casa modular de 100 m² com projeto, laje e ligações.
Quanto rende uma casa modular arrendada?
A sua conta
O que mostram as nossas contas
Cálculos nossos com as rendas medianas de novos contratos do INE (2024) e o custo chave na mão do nosso modelo
- Uma casa modular de 100 m² na gama económica custa cerca de 181 500 € chave na mão, sem terreno. À renda mediana do país, 7,97 € por m² em 2024, rende 797 € por mês: 5,3 % bruto por ano, ou 19 anos de renda para pagar a casa.
- Em Lisboa, com 15,93 € por m², a mesma casa renderia 1 593 € por mês, 10,5 % bruto. Mas é exatamente onde a renda é alta que o terreno é mais caro e mais raro.
- Só 45 dos 200 concelhos com renda publicada chegam a 5 % bruto, e 4 a 8 %. No interior, como em Vila Flor (2,5 € por m²), o rendimento fica abaixo de 2 %: a casa não se paga com a renda.
- Os valores são brutos: IRS sobre as rendas, IMI, seguro, manutenção e meses sem inquilino ainda saem daqui.
| Lisboa | 10,5 % |
| Cascais | 10,1 % |
| Oeiras | 9,1 % |
| Porto | 8,3 % |
| Amadora | 7,8 % |
| Almada | 7,8 % |
| Sines | 7,6 % |
| Odivelas | 7,5 % |
Renda mediana de novos contratos por m² (INE, 2024) × 100 m² × 12, dividida pelo custo chave na mão da gama económica, sem terreno.
Concelho a concelho
| Concelho | Renda mediana, €/m² | Renda de 100 m² por mês | Rendimento bruto, gama económica | Anos para pagar a casa |
|---|---|---|---|---|
| Lisboa | 15,93 | 1 593 € | 10,5 % | 9 |
| Cascais | 15,31 | 1 531 € | 10,1 % | 10 |
| Oeiras | 13,80 | 1 380 € | 9,1 % | 11 |
| Porto | 12,58 | 1 258 € | 8,3 % | 12 |
| Amadora | 11,80 | 1 180 € | 7,8 % | 13 |
| Almada | 11,76 | 1 176 € | 7,8 % | 13 |
| Sines | 11,45 | 1 145 € | 7,6 % | 13 |
| Odivelas | 11,41 | 1 141 € | 7,5 % | 13 |
| Matosinhos | 11,11 | 1 111 € | 7,3 % | 14 |
| Loulé | 10,81 | 1 081 € | 7,1 % | 14 |
| Loures | 10,56 | 1 056 € | 7 % | 14 |
| Portimão | 10,42 | 1 042 € | 6,9 % | 15 |
| Albufeira | 10,31 | 1 031 € | 6,8 % | 15 |
| Sintra | 10,20 | 1 020 € | 6,7 % | 15 |
| Lagos | 10,11 | 1 011 € | 6,7 % | 15 |
| Barreiro | 10,04 | 1 004 € | 6,6 % | 15 |
| Seixal | 9,94 | 994 € | 6,6 % | 15 |
| Vila Franca de Xira | 9,76 | 976 € | 6,5 % | 15 |
| Setúbal | 9,65 | 965 € | 6,4 % | 16 |
| Tavira | 9,61 | 961 € | 6,4 % | 16 |
| Mafra | 9,49 | 949 € | 6,3 % | 16 |
| Vila Nova de Gaia | 9,39 | 939 € | 6,2 % | 16 |
| Alcochete | 9,24 | 924 € | 6,1 % | 16 |
| Montijo | 9,12 | 912 € | 6 % | 17 |
| Grândola | 9,11 | 911 € | 6 % | 17 |
| Moita | 9,10 | 910 € | 6 % | 17 |
| Sesimbra | 9,07 | 907 € | 6 % | 17 |
| Vila Real de Santo António | 8,91 | 891 € | 5,9 % | 17 |
| Lagoa | 8,75 | 875 € | 5,8 % | 17 |
| Silves | 8,59 | 859 € | 5,7 % | 18 |
| Santiago do Cacém | 8,59 | 859 € | 5,7 % | 18 |
| Maia | 8,57 | 857 € | 5,7 % | 18 |
| Faro | 8,33 | 833 € | 5,5 % | 18 |
| Palmela | 8,30 | 830 € | 5,5 % | 18 |
| Aveiro | 8,18 | 818 € | 5,4 % | 18 |
| Póvoa de Varzim | 8,15 | 815 € | 5,4 % | 19 |
| Olhão | 8,09 | 809 € | 5,3 % | 19 |
| Torres Vedras | 8,09 | 809 € | 5,3 % | 19 |
| Espinho | 8,04 | 804 € | 5,3 % | 19 |
| Vila do Bispo | 8,02 | 802 € | 5,3 % | 19 |
| Nazaré | 7,86 | 786 € | 5,2 % | 19 |
| Alenquer | 7,82 | 782 € | 5,2 % | 19 |
| Coimbra | 7,76 | 776 € | 5,1 % | 19 |
| Valongo | 7,75 | 775 € | 5,1 % | 20 |
| Braga | 7,69 | 769 € | 5,1 % | 20 |
| Gondomar | 7,56 | 756 € | 5 % | 20 |
| Aljezur | 7,56 | 756 € | 5 % | 20 |
| Castro Marim | 7,51 | 751 € | 5 % | 20 |
| Esposende | 7,37 | 737 € | 4,9 % | 21 |
| Évora | 7,31 | 731 € | 4,8 % | 21 |
| Alcácer do Sal | 7,26 | 726 € | 4,8 % | 21 |
| Vila do Conde | 7,19 | 719 € | 4,8 % | 21 |
| Figueira da Foz | 7,14 | 714 € | 4,7 % | 21 |
| Benavente | 7,10 | 710 € | 4,7 % | 21 |
| Ílhavo | 7,07 | 707 € | 4,7 % | 21 |
| Caldas da Rainha | 7,04 | 704 € | 4,7 % | 21 |
| Viana do Castelo | 6,99 | 699 € | 4,6 % | 22 |
| Trofa | 6,80 | 680 € | 4,5 % | 22 |
| Entroncamento | 6,79 | 679 € | 4,5 % | 22 |
| Arruda dos Vinhos | 6,75 | 675 € | 4,5 % | 22 |
| Santarém | 6,67 | 667 € | 4,4 % | 23 |
| Peniche | 6,64 | 664 € | 4,4 % | 23 |
| Óbidos | 6,61 | 661 € | 4,4 % | 23 |
| Monção | 6,58 | 658 € | 4,4 % | 23 |
| Leiria | 6,42 | 642 € | 4,2 % | 24 |
| São João da Madeira | 6,38 | 638 € | 4,2 % | 24 |
| Azambuja | 6,24 | 624 € | 4,1 % | 24 |
| Lourinhã | 6,21 | 621 € | 4,1 % | 24 |
| Alcobaça | 6,20 | 620 € | 4,1 % | 24 |
| Ovar | 6,19 | 619 € | 4,1 % | 24 |
| Odemira | 6,17 | 617 € | 4,1 % | 25 |
| Beja | 6,15 | 615 € | 4,1 % | 25 |
| Salvaterra de Magos | 6,13 | 613 € | 4,1 % | 25 |
| Batalha | 6,05 | 605 € | 4 % | 25 |
| São Brás de Alportel | 6,03 | 603 € | 4 % | 25 |
| Tomar | 6,00 | 600 € | 4 % | 25 |
| Torres Novas | 6,00 | 600 € | 4 % | 25 |
| Vagos | 5,97 | 597 € | 3,9 % | 25 |
| Santa Maria da Feira | 5,86 | 586 € | 3,9 % | 26 |
| Almeirim | 5,86 | 586 € | 3,9 % | 26 |
| Caminha | 5,83 | 583 € | 3,9 % | 26 |
| Bombarral | 5,80 | 580 € | 3,8 % | 26 |
| Guimarães | 5,75 | 575 € | 3,8 % | 26 |
| Viseu | 5,72 | 572 € | 3,8 % | 26 |
| Vila Nova de Famalicão | 5,71 | 571 € | 3,8 % | 26 |
| Ourém | 5,70 | 570 € | 3,8 % | 27 |
| Marinha Grande | 5,68 | 568 € | 3,8 % | 27 |
| Estarreja | 5,66 | 566 € | 3,7 % | 27 |
| Vendas Novas | 5,64 | 564 € | 3,7 % | 27 |
| Coruche | 5,57 | 557 € | 3,7 % | 27 |
| Aljustrel | 5,56 | 556 € | 3,7 % | 27 |
| Albergaria-a-Velha | 5,55 | 555 € | 3,7 % | 27 |
| Condeixa-a-Nova | 5,51 | 551 € | 3,6 % | 27 |
| Barcelos | 5,42 | 542 € | 3,6 % | 28 |
| Oliveira do Bairro | 5,33 | 533 € | 3,5 % | 28 |
| Ponte de Lima | 5,32 | 532 € | 3,5 % | 28 |
| Sobral de Monte Agraço | 5,29 | 529 € | 3,5 % | 29 |
| São Pedro do Sul | 5,27 | 527 € | 3,5 % | 29 |
| Abrantes | 5,26 | 526 € | 3,5 % | 29 |
| Anadia | 5,22 | 522 € | 3,5 % | 29 |
| Miranda do Corvo | 5,22 | 522 € | 3,5 % | 29 |
| Águeda | 5,21 | 521 € | 3,4 % | 29 |
| Paredes | 5,19 | 519 € | 3,4 % | 29 |
| Murtosa | 5,17 | 517 € | 3,4 % | 29 |
| Cartaxo | 5,16 | 516 € | 3,4 % | 29 |
| Santo Tirso | 5,15 | 515 € | 3,4 % | 29 |
| Redondo | 5,08 | 508 € | 3,4 % | 30 |
| Arouca | 5,03 | 503 € | 3,3 % | 30 |
| Vila Verde | 5,00 | 500 € | 3,3 % | 30 |
| Tondela | 5,00 | 500 € | 3,3 % | 30 |
| Covilhã | 5,00 | 500 € | 3,3 % | 30 |
| Montemor-o-Novo | 5,00 | 500 € | 3,3 % | 30 |
| Montemor-o-Velho | 4,98 | 498 € | 3,3 % | 30 |
| Mealhada | 4,97 | 497 € | 3,3 % | 30 |
| Vila Real | 4,96 | 496 € | 3,3 % | 30 |
| Cadaval | 4,90 | 490 € | 3,2 % | 31 |
| Oliveira de Azeméis | 4,88 | 488 € | 3,2 % | 31 |
| Almodôvar | 4,88 | 488 € | 3,2 % | 31 |
| Chaves | 4,84 | 484 € | 3,2 % | 31 |
| Vizela | 4,83 | 483 € | 3,2 % | 31 |
| Valença | 4,79 | 479 € | 3,2 % | 32 |
| Lousã | 4,78 | 478 € | 3,2 % | 32 |
| Elvas | 4,78 | 478 € | 3,2 % | 32 |
| Cantanhede | 4,76 | 476 € | 3,1 % | 32 |
| Pombal | 4,76 | 476 € | 3,1 % | 32 |
| Penafiel | 4,74 | 474 € | 3,1 % | 32 |
| Golegã | 4,74 | 474 € | 3,1 % | 32 |
| Póvoa de Lanhoso | 4,68 | 468 € | 3,1 % | 32 |
| Ponte de Sor | 4,68 | 468 € | 3,1 % | 32 |
| Arganil | 4,66 | 466 € | 3,1 % | 32 |
| Vale de Cambra | 4,65 | 465 € | 3,1 % | 33 |
| Arcos de Valdevez | 4,64 | 464 € | 3,1 % | 33 |
| Alcanena | 4,60 | 460 € | 3 % | 33 |
| Paços de Ferreira | 4,59 | 459 € | 3 % | 33 |
| Mira | 4,58 | 458 € | 3 % | 33 |
| Vila Nova de Cerveira | 4,55 | 455 € | 3 % | 33 |
| Castelo Branco | 4,54 | 454 € | 3 % | 33 |
| Rio Maior | 4,53 | 453 € | 3 % | 33 |
| Fundão | 4,50 | 450 € | 3 % | 34 |
| Amares | 4,47 | 447 € | 3 % | 34 |
| Soure | 4,41 | 441 € | 2,9 % | 34 |
| Peso da Régua | 4,38 | 438 € | 2,9 % | 35 |
| Ferreira do Zêzere | 4,37 | 437 € | 2,9 % | 35 |
| Mangualde | 4,29 | 429 € | 2,8 % | 35 |
| Ferreira do Alentejo | 4,29 | 429 € | 2,8 % | 35 |
| Proença-a-Nova | 4,26 | 426 € | 2,8 % | 36 |
| Estremoz | 4,25 | 425 € | 2,8 % | 36 |
| Lousada | 4,24 | 424 € | 2,8 % | 36 |
| Cabeceiras de Basto | 4,23 | 423 € | 2,8 % | 36 |
| Porto de Mós | 4,22 | 422 € | 2,8 % | 36 |
| Oliveira de Frades | 4,20 | 420 € | 2,8 % | 36 |
| Arraiolos | 4,20 | 420 € | 2,8 % | 36 |
| Amarante | 4,17 | 417 € | 2,8 % | 36 |
| Sertã | 4,17 | 417 € | 2,8 % | 36 |
| Guarda | 4,17 | 417 € | 2,8 % | 36 |
| Reguengos de Monsaraz | 4,14 | 414 € | 2,7 % | 37 |
| Fafe | 4,12 | 412 € | 2,7 % | 37 |
| Marco de Canaveses | 4,07 | 407 € | 2,7 % | 37 |
| Santa Comba Dão | 4,01 | 401 € | 2,7 % | 38 |
| Moura | 4,00 | 400 € | 2,6 % | 38 |
| Nelas | 3,91 | 391 € | 2,6 % | 39 |
| Sever do Vouga | 3,85 | 385 € | 2,5 % | 39 |
| Tábua | 3,85 | 385 € | 2,5 % | 39 |
| Seia | 3,85 | 385 € | 2,5 % | 39 |
| Paredes de Coura | 3,84 | 384 € | 2,5 % | 39 |
| Oliveira do Hospital | 3,81 | 381 € | 2,5 % | 40 |
| Carregal do Sal | 3,79 | 379 € | 2,5 % | 40 |
| Portalegre | 3,78 | 378 € | 2,5 % | 40 |
| Lamego | 3,77 | 377 € | 2,5 % | 40 |
| Vila Nova de Poiares | 3,77 | 377 € | 2,5 % | 40 |
| Chamusca | 3,74 | 374 € | 2,5 % | 40 |
| Cinfães | 3,72 | 372 € | 2,5 % | 41 |
| Penacova | 3,72 | 372 € | 2,5 % | 41 |
| Ansião | 3,65 | 365 € | 2,4 % | 41 |
| Ponte da Barca | 3,64 | 364 € | 2,4 % | 42 |
| Vila Viçosa | 3,60 | 360 € | 2,4 % | 42 |
| Vila Pouca de Aguiar | 3,59 | 359 € | 2,4 % | 42 |
| Celorico de Basto | 3,58 | 358 € | 2,4 % | 42 |
| Sabugal | 3,52 | 352 € | 2,3 % | 43 |
| Castelo de Paiva | 3,51 | 351 € | 2,3 % | 43 |
| Mortágua | 3,46 | 346 € | 2,3 % | 44 |
| Felgueiras | 3,45 | 345 € | 2,3 % | 44 |
| Vouzela | 3,44 | 344 € | 2,3 % | 44 |
| Baião | 3,43 | 343 € | 2,3 % | 44 |
| Castro Daire | 3,40 | 340 € | 2,2 % | 44 |
| Mação | 3,33 | 333 € | 2,2 % | 45 |
| Melgaço | 3,29 | 329 € | 2,2 % | 46 |
| Bragança | 3,23 | 323 € | 2,1 % | 47 |
| Belmonte | 3,22 | 322 € | 2,1 % | 47 |
| Borba | 3,11 | 311 € | 2,1 % | 49 |
| Valpaços | 3,08 | 308 € | 2 % | 49 |
| Macedo de Cavaleiros | 3,07 | 307 € | 2 % | 49 |
| Moimenta da Beira | 3,03 | 303 € | 2 % | 50 |
| Gouveia | 2,99 | 299 € | 2 % | 51 |
| Miranda do Douro | 2,97 | 297 € | 2 % | 51 |
| Campo Maior | 2,97 | 297 € | 2 % | 51 |
| Sátão | 2,79 | 279 € | 1,8 % | 54 |
| Mirandela | 2,78 | 278 € | 1,8 % | 54 |
| Vila Nova de Foz Côa | 2,57 | 257 € | 1,7 % | 59 |
| Vila Flor | 2,50 | 250 € | 1,7 % | 61 |
Renda mediana por m² dos novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares em 2024, INE; só os concelhos do Continente onde o INE publica o valor. Custo da casa: gama económica de 100 m² chave na mão com projeto, taxas, laje, transporte e ligações, 181 500 €; na gama média 216 500 €. Sem terreno.
O terreno decide
A tabela parte de um terreno que já é seu. Se ainda o vai comprar, some o preço, o IMT de 6,5 % e o selo de 0,8 % ao investimento: um terreno de 80 000 € acrescenta perto de 86 000 €, e o rendimento cai para cerca de dois terços. A calculadora acima faz a conta com o seu terreno. Nos concelhos de Lisboa, Cascais ou Porto, onde a renda permitiria rendimentos de 8 a 10 %, encontrar um terreno para construção a um preço razoável é o verdadeiro problema.
Do bruto ao líquido
O rendimento bruto não é o que fica no bolso. Dele saem o IRS sobre as rendas, o IMI, o seguro, a manutenção e os meses sem inquilino. A isenção de IMI de três anos para casas novas aplica-se à habitação própria e permanente, não a uma casa para arrendar. Compare o líquido que lhe sobra com o que o mesmo dinheiro renderia sem trabalho nem risco.
A renda mudou desde 2024
Os valores por concelho são os de 2024, os últimos que o INE publica por município. No 2.º trimestre de 2026, numa série revista, a renda mediana de novos contratos no país já era de 10,17 €/m², contra 7,97 € em 2024. Se as rendas do seu concelho subiram na mesma proporção, o rendimento é também cerca de um quarto mais alto do que na tabela.